Georreferenciamento é obrigatório? Entenda o prazo vigente

Para vender, doar, partilhar, dividir ou unir matrículas: imóvel com 101 ha ou mais precisa do georreferenciamento certificado já; abaixo de 101 ha, a partir de 21/10/2029. Georreferenciamento é medir a terra e marcar os limites com coordenadas. A certificação é a aprovação dessa medição pelo Incra, no SIGEF, o sistema do Incra. Matrícula é a ficha do imóvel no cartório.

O Decreto 12.689/2025 colocou 21 de outubro de 2029 como data geral. Mas, em 07/05/2026, uma decisão liminar da Justiça Federal mudou isso em parte. Liminar é uma decisão dada antes do fim do processo. Ela suspendeu o decreto para os imóveis cujos prazos já tinham vencido. E manteve a data de 2029 “apenas em relação aos imóveis rurais com área inferior a 101 hectares”. A decisão é provisória: confirme no Registro de Imóveis antes de fechar prazos ou contratos.

Revisão editorial: 22/10/2026. Nessa data, lemos de novo o decreto no texto oficial e a íntegra da decisão de 07/05/2026, no PDF divulgado pelo IRIB. A decisão é da 3ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Maranhão. Buscamos notícias no IRIB, no Migalhas e em sites jurídicos, e não achamos recurso nem decisão mais nova. O andamento oficial só se confirma no sistema do Tribunal (PJe). Esta página é revisada todo mês.

Que situações entram na regra do decreto?

Dividir, parcelar, unir matrículas e transferir o imóvel. O art. 10 do Decreto 4.449/2002, na redação do Decreto 12.689/2025 lista: desmembramento, parcelamento, remembramento e qualquer situação de transferência de imóvel rural. Desmembrar é dividir uma matrícula. Remembrar é juntar áreas numa só. Venda, doação e partilha de herança são formas de transferência.

Não sabe qual regra vale para você? Veja como saber se você precisa fazer georreferenciamento: são 3 perguntas, e a resposta sai na hora.

A página de certificação do INCRA diz que ela é necessária “como nos casos de compra, venda, desmembramento ou partilha”. Na partilha, leve a quem cuida do inventário o formal de partilha, a matrícula e a exigência do cartório. O formal é o documento que divide os bens da herança. Se o cartório pedir certificação, veja como ela funciona no SIGEF.

O banco pode fazer exigências próprias para o crédito, mas coordenadas ou cadastro nem sempre são certificação pelo Incra. Peça a exigência por escrito. Só depois contrate a medição.

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O que o Decreto 12.689/2025 mudou?

Criou uma data única e acabou com o calendário por tamanho, em 21/10/2025. Antes, o prazo mudava conforme a área do imóvel. Por isso, páginas e vídeos antigos falam em 25 hectares e em novembro de 2025.

O prazo de novembro de 2025 para imóveis com menos de 25 ha não vale mais. O Decreto 12.689/2025 revogou os incisos I a VII do art. 10, que traziam o calendário. Veja as últimas faixas do calendário antigo:

Os prazos em anos estão no Decreto 9.311/2018, art. 50. A contagem a partir de 20/11/2003 vinha do Decreto 5.570/2005. As datas da última coluna são a nossa conta.

O novo texto marcou a exigência geral “a partir de 21 de outubro de 2029”. A data certa é 21 de outubro. Se você ler “21 de novembro de 2029” em outro material, é erro.

Mesmo com 2029 no decreto, a Justiça mudou parte do prazo depois. Por isso, “foi tudo prorrogado” não vale para todo imóvel.

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O que a liminar de maio de 2026 mudou?

Voltou a exigir a certificação já para imóveis de 101 ha ou mais. O caso é a Ação Popular 1086967-47.2025.4.01.3700, na 3ª Vara Federal Cível do Maranhão. Quem decidiu foi o juiz federal Clodomir Sebastião Reis. Ele suspendeu o Decreto 12.689/2025 “quanto aos imóveis rurais cujos prazos de exigência de identificação georreferenciada já estavam vencidos antes de sua edição”. E decidiu, conforme a íntegra da decisão, PDF:

“ficando preservada, por ora, a eficácia do Decreto nº 12.689/2025 apenas em relação aos imóveis rurais com área inferior a 101 hectares, até nova deliberação deste Juízo”

Na prática, o corte é um só: 101 hectares. Notícias e notas de entidades de cartório às vezes falam em “acima de 100 hectares” ou “100 hectares ou mais”. Mas a decisão diz “inferior a 101 hectares” e não explica por que escolheu 101 e não 100.

Olhe a área na matrícula ou no CCIR, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, emitido pelo Incra.

A liminar pode ser mantida, mudada ou revogada. A página de certificação do Incra ainda cita os decretos antigos e, sozinha, não diz qual regra vale hoje.

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Tenho 100 hectares, 100,5 ou 101. O que faço?

Use a área em hectares que está na matrícula ou no CCIR. Pelo texto da decisão, 100 ha e 100,5 ha ficam abaixo de 101 ha e seguem a data de 21/10/2029. Com 101 ha ou mais, a exigência é imediata.

Mas há notas de entidades de cartório que falam em “100 hectares ou mais”. Se você está nessa faixa, peça ao Registro de Imóveis a exigência por escrito antes de marcar a venda.

Se a área está em alqueires, converta pelo alqueire da sua região e confira no documento:

• 101 ha são cerca de 20,9 alqueires goianos ou mineiros (4,84 ha cada);
• 101 ha são cerca de 41,7 alqueires paulistas (2,42 ha cada).

Se a medição achar uma área diferente da matrícula, pode ser preciso fazer uma retificação, que é a correção da área na matrícula.

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Se não vou vender nem dividir, preciso fazer agora?

Pela regra do decreto, não. O art. 10 liga a exigência aos atos que ele lista, e ser dono da terra, sozinho, não é um desses atos.

Mesmo assim, pode ser útil arrumar os papéis antes e ver se a matrícula está em dia. Veja também se o imóvel já tem parcela no SIGEF e se a área descrita bate com o que você quer negociar.

A certificação pelo Incra e o registro no cartório são etapas diferentes, então confira as duas quando alguém disser que a fazenda “já tem geo”.

A explicação do processo mostra como medição, SIGEF e matrícula se ligam.

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O que acontece se o cartório exigir e eu ainda não tiver a certificação?

O ato fica sem registro até você entregar os papéis. O Decreto 4.449/2002, art. 10, § 2º, proíbe o cartório de registrar esses atos enquanto não houver a identificação do imóvel. O cartório faz uma exigência, e o registro espera.

Não há multa por ter terra sem georreferenciamento. O decreto põe o efeito no cartório: sem a certificação, ele não registra a venda, a divisão ou a partilha. Isso pode atrasar o negócio, mas você não perde a terra.

Não prometa ao comprador uma data de registro contando só o tempo de campo. Análise dos papéis, certificação e cartório têm etapas próprias. Mostre a exigência escrita ao técnico e a quem prepara o título. Pergunte se a parcela está certificada, se isso está na matrícula e se há diferença de área.

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Checklist antes de marcar a data do negócio

1. Peça certidão atualizada da matrícula do imóvel e confira a área em hectares.
2. Diga qual é o ato: venda, doação, partilha, divisão ou remembramento. Explique isso ao cartório; não diga só “regularizar a terra”.
3. Pergunte ao Registro de Imóveis onde a terra está matriculada quais papéis e certificações ele vai pedir na data prevista para o protocolo. Guarde a orientação ou a nota de exigência.
4. Veja se existe parcela certificada no SIGEF e se ela já está na matrícula. Se não souber consultar, peça ajuda a um profissional credenciado.
5. Se precisar contratar, compare propostas que digam se incluem medição, peças técnicas, envio ao SIGEF, solução de pendências e custos externos. Veja o guia de preço e o checklist de escolha de empresa.

Esse checklist é gratuito e não substitui a análise do cartório, do técnico ou de quem responde pela parte jurídica do negócio.

Próximo passo: leve a matrícula, a área em hectares e a descrição do ato ao seu Registro de Imóveis. Peça a exigência atual. Consulte o SIGEF para saber se há parcela certificada. Só então decida se precisa contratar a medição, corrigir papéis ou só entregar peças que já existem.