Como saber se preciso fazer georreferenciamento?

Quais são as 4 perguntas que decidem?

Quatro perguntas resolvem quase todos os casos: o ato, a área, o SIGEF e o pedido do cartório. Responda na ordem. Cada uma usa um papel que você já tem ou consegue fácil.

1. Você vai mudar a matrícula? Vender, doar, partilhar herança, dividir ou unir matrículas muda a matrícula. A matrícula é a ficha do imóvel no cartório. Se nada disso está nos planos, não há obrigação agora.
2. Qual é a área em hectares? Veja na certidão da matrícula ou no CCIR, o certificado de cadastro do INCRA. O corte de hoje é 101 ha.
3. O imóvel já está certificado no SIGEF? O SIGEF é o sistema do INCRA que guarda as áreas medidas e aprovadas. A consulta é grátis, com conta gov.br prata ou ouro. Veja como consultar o SIGEF.
4. O cartório ou o banco está pedindo? Se já existe uma exigência por escrito, ela vale para o seu caso. Leia o que foi pedido: certificação, planta ou só coordenadas.

Com as respostas, ache a sua linha na tabela. Ela mostra quando o cartório passa a pedir a certificação, pela regra em vigor em 22/10/2026.

A tabela segue o Decreto 12.689/2025 e a liminar de 07/05/2026. A liminar é provisória. Confirme no cartório antes de marcar o negócio.

Quem precisa agora e quem pode esperar?

Precisa agora quem tem 101 ha ou mais e vai vender, doar, partilhar, dividir ou unir a matrícula. Quem tem menos de 101 ha segue a data geral de 21/10/2029. Quem não vai mexer na matrícula não tem prazo correndo.

O Decreto 12.689/2025 mudou o art. 10 do Decreto 4.449/2002. Ele marcou 21/10/2029 para imóveis de qualquer tamanho. Depois, em 07/05/2026, veio uma liminar da Justiça Federal no Maranhão. Liminar é uma decisão provisória, dada antes do fim do processo.

A íntegra da decisão suspendeu o decreto para os imóveis com prazo já vencido. E manteve a data de 2029 só para uma faixa:

"apenas em relação aos imóveis rurais com área inferior a 101 hectares"

Na prática, com 101 ha ou mais, o cartório volta a pedir a certificação já. Em alqueires, 101 ha são cerca de 20,9 alqueires goianos ou mineiros e 41,7 paulistas.

E a regra dos 25 hectares?

Não vale mais. Muitos sites ainda dizem que imóvel com mais de 25 ha precisa fazer. Isso vinha do calendário antigo, que mudava o prazo conforme o tamanho. O último prazo era 20/11/2025, para menos de 25 ha.

O Decreto 12.689/2025 revogou esse calendário em 21/10/2025. No texto oficial, as faixas aparecem como revogadas, como mostra a tela abaixo. A explicação completa está no guia do prazo do georreferenciamento.

Em que situações o georreferenciamento é exigido?

O cartório pede quando o ato muda o dono, a matrícula ou a descrição da área. É o que diz o art. 10 do Decreto 4.449/2002. A página de certificação do INCRA também cita compra, venda, desmembramento e partilha.

Venda ou doação

Venda e doação são transferências do imóvel. Com 101 ha ou mais, o registro já depende da certificação. Combine no contrato quem paga a medição. Veja o guia de venda de imóvel rural.

Inventário e partilha

A partilha da herança também é transferência. Se a terra vai ser dividida entre os herdeiros, a medição separa cada parte. Veja o guia de inventário de fazenda.

Dividir ou unir matrículas

Dividir uma área em matrículas novas pede memorial com coordenadas, pela Lei 6.015/1973, art. 176, § 3º. Cada parte precisa respeitar a fração mínima do município. Veja o passo a passo do desmembramento.

Financiamento ou garantia no banco

O banco pode ter regras próprias para o crédito. Às vezes ele quer só as coordenadas da área financiada, sem certificação do INCRA. Peça por escrito o que ele exige antes de contratar alguém.

Usucapião

Na usucapião de imóvel rural, o pedido já leva planta e memorial com coordenadas. A Lei 6.015/1973, art. 225, § 3º, pede isso nos processos judiciais. A certificação costuma vir no fim, antes do registro, pela Nota Técnica 3.448/2021 do INCRA. Veja usucapião rural.

Retificação de área

Quando a área medida não bate com a matrícula, a correção muda a descrição do imóvel. O decreto põe esse caso entre os atos travados sem a identificação (art. 10, § 2º, III). Veja retificação de área.

Só tenho posse, recibo ou contrato de gaveta

Sem matrícula aberta, não há onde registrar a medição. A medição sozinha não transforma posse em propriedade. O caminho costuma passar por usucapião ou regularização, que já usam planta com coordenadas.

Só continuar usando a terra

Quem só mora, planta ou cria na terra não tem obrigação imediata. Ser dono não está na lista de atos do decreto. Arrumar os papéis antes ajuda quando surgir um negócio.

Imóvel pequeno tem um alívio no custo. Quem soma até 4 módulos fiscais tem isenção, mas desde 2018 ela cobre só a certificação, que já é grátis. Veja a isenção de 4 módulos fiscais e quanto custa o georreferenciamento.

Imóvel urbano precisa de georreferenciamento?

Não pela regra do INCRA, que vale para imóvel rural. A Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º e 4º, fala só de imóveis rurais. Casa ou lote na cidade, com IPTU, não passa pela certificação no SIGEF.

Mas alguns casos urbanos usam levantamento com coordenadas. Na Reurb, a regularização de bairros irregulares, o projeto traz levantamento com georreferenciamento (Lei 13.465/2017, art. 35, I). Chácara com CCIR e ITR está cadastrada como rural. Na dúvida, veja como o imóvel aparece na matrícula.

Como confirmar no cartório se você precisa?

Peça ao Registro de Imóveis da matrícula a exigência por escrito, para o ato que você vai fazer. É ele que registra o negócio. Só ele diz o que vai pedir na data do protocolo.

Leve estes papéis:

• certidão atualizada da matrícula;
• CCIR mais recente;
• a descrição do ato: venda, doação, partilha, divisão ou união.

E faça estas perguntas:

1. "Para este ato e esta matrícula, vocês vão exigir a certificação do INCRA?"
2. "A exigência vem da liminar de 07/05/2026 ou do Decreto 12.689/2025?"
3. "Se o imóvel já tem parcela no SIGEF, falta só levar para a matrícula?"
4. "Falta outro papel, como CCIR, ITR ou CAR?"

Antes de ir, consulte o SIGEF. Se a parcela já aparece certificada, talvez falte só o passo no cartório.

Quais são os erros mais comuns?

O erro mais comum é decidir pelo tamanho da terra e esquecer o ato. O tamanho só define a data. Quem dispara a exigência é a venda, a partilha ou a divisão. Veja outros enganos frequentes:

• Achar que o CAR substitui. O CAR é um cadastro ambiental, declarado pelo dono. Ele não mede nem certifica limites. Veja CAR x georreferenciamento.
• Achar que a medição antiga sempre vale. A certificação não vence. Mas ela precisa estar na matrícula e bater com a terra de hoje. Veja a validade do georreferenciamento.
• Seguir a regra dos 25 ha. Esse calendário foi revogado em 21/10/2025.
• Confundir certificado com registrado. A parcela pode estar certificada no SIGEF e ainda fora da matrícula.
• Medir com o GPS do celular. Não serve para certificar. A medição segue a norma do INCRA e é feita por profissional credenciado.
• Achar que há multa. O efeito é no cartório: o registro fica parado. Veja o que acontece se não fizer.