Vou vender a fazenda: preciso de georreferenciamento? Quem paga?

Com 101 ha ou mais, o registro da venda já pode exigir a certificação do georreferenciamento. Abaixo de 101 ha, a data geral é 21/10/2029. Georreferenciamento é medir a terra e marcar os limites com coordenadas. A certificação é a aprovação dessa medição pelo Incra, no SIGEF.

A exigência imediata para 101 ha ou mais vem de uma liminar de 07/05/2026, que é provisória. A data de 2029 vem do decreto, e as duas estão explicadas na página de prazo.

E quem paga? A lei não diz quem paga a medição. Só diz que escritura e registro ficam com o comprador quando o contrato não disser outra coisa. Vale o que vocês escreverem.

Preciso do georreferenciamento para vender a fazenda?

Se a área tem 101 ha ou mais, conte com ele já. Se tem menos, a regra geral começa em 21/10/2029. A Lei 6.015/1973, art. 176, §4º, exige a descrição com coordenadas “em qualquer situação de transferência de imóvel rural”. Os prazos ficam a cargo do governo, por decreto.

O Decreto 12.689/2025 marcou 21/10/2029 para todos. Depois desse dia, o cartório fica proibido de registrar a “transferência de área total” sem a identificação (Decreto 4.449/2002, art. 10, §2º). Mas a liminar de 07/05/2026 manteve essa data só para imóveis com menos de 101 ha.

Em alqueires, 101 ha são cerca de 20,9 alqueires goianos ou mineiros e 41,7 alqueires paulistas.

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Quem paga o georreferenciamento: vendedor ou comprador?

A lei não diz quem paga a medição, então quem paga é quem o contrato disser. O Código Civil, art. 490, fala só de escritura e registro. Diz que essas despesas ficam com o comprador, “salvo cláusula em contrário”. A medição não aparece nesse artigo.

O ITBI é o imposto sobre a venda de imóvel. Ele é do município, pela Constituição, art. 156. E o Código Tributário Nacional, art. 42, diz que paga “qualquer das partes”, conforme a lei local. Pergunte na prefeitura.

O que pôr no contrato sobre a medição:

• quem contrata o profissional credenciado e quem paga;
• o prazo para entregar a certificação e o registro;
• o que acontece se a medição achar área maior ou menor;
• se o preço é por hectare ou pelo imóvel inteiro;
• quem resolve uma briga de divisa, se aparecer.

Um advogado transforma esses pontos em cláusulas.

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Que documentos o cartório pede na venda?

Do vendedor, o cartório pede a matrícula atualizada, o CCIR e a prova do ITR dos últimos 5 anos. A Lei 4.947/1966, art. 22, §1º, proíbe vender imóvel rural sem o CCIR, sob pena de nulidade. Nulidade quer dizer que o ato não vale. O CCIR é o certificado de cadastro do imóvel no Incra.

A mesma lei manda apresentar o CCIR junto com a quitação do ITR dos 5 últimos anos. A Lei 9.393/1996, art. 21, repete a regra do ITR para o registro. E o tabelião precisa escrever na escritura o código do imóvel e outros dados do CCIR.

Checklist do vendedor:

1. Certidão atualizada da matrícula, com a área em hectares.
2. CCIR em dia, emitido pelo Incra. Veja como emitir o CCIR.
3. Comprovantes do ITR dos últimos 5 anos.
4. Certificação no SIGEF, se já existir. Veja se ela já foi para a matrícula.
5. Contratos sobre a terra, como arrendamento. Mostre ao advogado antes de vender.

Acima de 30 salários mínimos, a venda precisa de escritura pública (Código Civil, art. 108). E o comprador só vira dono depois do registro na matrícula, pelo art. 1.245.

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E se eu vender só uma parte da terra?

Aí a venda também é desmembramento: a parte vendida ganha matrícula própria e precisa respeitar a fração mínima. A Lei 5.868/1972, art. 8º, proíbe dividir imóvel rural em área menor que a fração mínima de parcelamento. É o menor tamanho que uma parte pode ter, e ele muda por município.

A parte vendida e a que sobra precisam ter pelo menos essa medida, e os passos da matrícula nova estão em desmembramento de imóvel rural.

Se a terra é de vários donos, como irmãos, cada um pode vender a sua parte ideal. Parte ideal é uma fração da terra inteira, sem lugar marcado. Mas os outros donos têm preferência, pelo mesmo preço (Código Civil, art. 504). Se a terra ainda está no nome de quem morreu, o primeiro passo é o inventário.

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Dá para assinar o contrato antes de terminar a medição?

Dá, mas o registro da escritura só sai quando o cartório tiver tudo o que exigir. Muita gente assina um contrato de compromisso antes. Nesse caso, ponha a medição como condição, com prazo e responsável.

Pense no tempo de cada etapa. O profissional mede no campo, prepara as peças e envia ao SIGEF, onde o Incra confere se a área não cai sobre outra. Por fim, a certificação vai ao cartório. A página do Incra explica que só profissional credenciado faz esse envio. O tempo de cada etapa está em quanto tempo demora o georreferenciamento.

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Checklist antes de anunciar a fazenda

1. Veja a área em hectares na matrícula. Ela tem 101 ha ou mais?
2. Separe CCIR e ITR dos últimos 5 anos.
3. Consulte se há parcela certificada no SIGEF e se ela já está na matrícula.
4. Pergunte ao Registro de Imóveis o que ele exige para esta venda. Peça a resposta por escrito.
5. Se precisar medir, peça propostas e compare. Veja quanto custa o georreferenciamento e como escolher a empresa.
6. No contrato, escreva quem paga a medição, o prazo e o que fazer se a área mudar.

Quem tem até 4 módulos fiscais, somando seus imóveis, tem isenção prevista na Lei 6.015/1973, art. 176, §3º. Mas o Decreto 4.449/2002, art. 8º, limita a isenção aos valores do Incra na certificação. A medição continua por conta do dono. Veja a página sobre a isenção até 4 módulos fiscais.

Próximo passo: leve a matrícula ao Registro de Imóveis e pergunte o que ele exige para vender esta área. Com a resposta escrita, peça orçamentos e combine no contrato quem paga cada etapa.

Conteúdo informativo. Para o seu caso, confirme com o cartório, um advogado e um profissional credenciado.